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1“昶昊悦府”不过是石家庄城中村改造遗留乱象的缩影，根源主要为2008年开始的“三年大变样”政策，这项政策鼓励未批先建，催生出了数百个“违法”项目。尽管官方想尽办法给补证，但至今未能完全消化。多年来，业主、开发商与当地政府之间相互拉锯，让当地楼市变得魔幻而有趣。 -
2“三年大变样”政策下，最关键的突破就是允许未批先建。有报道显示，“三年大变样”期间，石家庄政府将73个城中村列入改造范围。其中27个城中村，在短短一年时间内被拆迁改造，该市甚至提出了“一年一大步、三年大变样”口号，并以“石家庄速度”在全国引起轰动。 -
3出现问题的项目，只能通过后期补证完成“合法”。尽管有各种政策协调安排，但“补证”并不简单，毕竟还是要按照法律规定的形式走。开发商吴某为了让项目尽快补齐证照手续，有一段时间几乎每晚都泡在歌厅。
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记者丨李晓磊 编辑丨覃旭
2020年春节过后，石家庄的天气还有些冷。因为疫情，这里的楼市暂未回暖。2月6日下午，憋在出租屋几日的刘天宇难掩平静，他决定外出到附近街区看下买了几年的“图纸房”。
走了10多分钟，他在一处高耸的蓝色围挡前停住，“我的房子就在里面，还没动工。”
这个楼盘名为“昶昊悦府”，是石家庄桥西区东简良村的旧村改造项目。五年前，刘天宇向亲朋借款几十万元准备买房成家。那时均价每平米8000元，开发商承诺，次年年底能交付。
来自邯郸农村的刘天宇，原本想通过买房成为省会居民，但几年来，他仍在飘摇中过活。直到现在，这片家园仍没建成。今年春节前夕，他因此失去了长跑5年的爱情。
和刘天宇同在“昶昊悦府”买房的至少还有300人。由于证照不全，该项目停滞多年，买房人长期被这个图纸上的“新家”绑架。
如今，河北省自然资源厅又调整土地政策，暂停了“昶昊悦府”用地审批。预计在今年3月30日才能完成土地招拍挂，其他证件再慢慢补办，房子的交付又是遥遥无期。
“昶昊悦府”不过是石家庄城中村改造遗留乱象的缩影，根源主要为2008年开始的“三年大变样”政策，这项政策鼓励未批先建。当建设狂潮从历史舞台散去后，各种棘手问题涌入楼市下半场。
10多年后再回首，“三年大变样”确实让石家庄面貌换新，也令它经受发展阵痛，催生出了数百个“违法”项目。尽管官方想尽办法给补证，但至今未能完全消化。多年来，业主、开发商与当地政府之间相互拉锯，让当地楼市变得魔幻而有趣。
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“昶昊悦府”项目售楼部。摄影：李晓磊
借钱买房，等了多年还是“图纸房”
和刘天宇一样，李兵也被房产问题折磨着。他买的楼盘叫“国仕山”，是石家庄市裕华区位同村的城中村改造项目，算得上当地最大体量的项目之一。谁也不会想到，它已让广大业主焦头烂额了8年。
位同村早前有个集体企业，名为石家庄市魏通房地产开发有限公司。为了方便搞开发，2009年，支部书记马长江决定将村中全部股权转给外人。此后，村子开始拆迁，并发生多起暴力事件，3000多名村民的生活再也没平静过。
2011年，占地900亩的“国仕山”开盘，一期瞬间卖完。2012年，二期开盘时，影视演员王刚到场表演。李兵在宣传诱惑下，借钱交了一部分房款，每平米7000多元，依照认购协议，2014年8月31日交房。
虽明知开发商还未取得开发手续，李兵还是认了，因为当时石家庄很多房地产都是如此。接下来，房子却建建停停，2013年7月21日，在政府专项整治中停工，直到约定的交房日，也没复工。这急坏了购房者，他们通过各种途径维权，但没结果不说，一年多后，项目又卷入腐败问题。
2014年10月，时任石家庄市民政局局长、原石家庄市建设局局长李文昌落马，一个腐败窝案被揭开。业主后来才知道，“国仕山”开发商早就与李文昌勾结在一起了。石家庄市人民检察院信源还显示，位同社区包括支部书记马长江在内的7名村干部，在2009年至2013年间，借改造之名收受开发商8000多万元贿款。
“国仕山”三期2014年开始无证销售，协议交房时间是2016年。但是，开发商再次失信。这一年，前述窝案也在法院开庭。“国仕山”二期、三期的2290户业主继续维权，“政府工作人员每次答应的挺好，可就是推进不了。”李兵说。
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“国仕山”项目。摄影：李晓磊
熬到2017年4月底时，房子问题还没解决，开发商突然让业主补缴房屋全款，否则，将单方解约收回房产，这遭到很多业主拒绝，认为是开发商违约在先。
很快，未补款的业主收到通知：“由于您个人的不当行为，影响了项目大局利益，我公司决定和您解除《认购协议书》……逾期后果自负。”为保住房子，很多人选择补款。
人民网“领导留言板”与河北新闻网“阳光理政”平台信息显示，项目进展依然缓慢。
2018年4月，石家庄市政府工作人员告诉业主：“因项目属专项整治范围内，近日正在办理处罚到位通知单，待办理后，土地收储手续和申请复工手续即可同时办理”；5月，开发商办了宽限期复工证；8月，开始漫长的规划公示。到2019年4月，得到的消息是“督促开发商加快手续跑办速度”。至今，工地还没有复工，业主们得到的反馈是：“下一步，开发单位会按照程序尽快推进土地、规划、建设等手续的跑办。”
相比李兵这样买了“图纸房”的群体，还有很多人是有房无证（房产证）。石家庄西美实业集团旗下的“西美五洲天地”和“西美70后院”项目就是如此。
两个项目占了一部分小马村的集体土地，2008年开始“城中村”改造，建设高端住宅，分别于2011年、2012年销售，开盘均价每平米7000元左右。由于开发商证照手续不全，入住多年的业主无法办理房产证，很多业主拒绝缴纳尾款，多年来也是矛盾丛生。
在石家庄，类似项目很多。《石家庄日报》显示，“三年大变样”期间，石家庄政府将73个城中村列入改造范围。其中27个城中村，在短短一年时间内被拆迁改造，该市甚至提出了“一年一大步、三年大变样”口号，并以“石家庄速度”在全国引起轰动。
这些出现问题的项目，只能通过后期补证完成“合法”。业主们则早已疲惫不堪。
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“补证”之路漫漫。摄影：李晓磊
为了补证，开发商成天泡在歌舞厅
作为石家庄本土开发商，吴磊已在行业内做了15年。2008年，“三年大变样”开始后，他的公司通过一系列运作，参与到裕华区一个城中村改造项目中。因为当时政策允许未批先建，吴磊以为手续和证件很快能下来，但没想到一等就是近10年。
“按照协议，房子盖好后，要给村里几百套回迁房，剩余归我们。”吴磊的公司先付了巨额的拆迁和安置过渡费，让施工队将土地先圈起来。按照公司规划，项目分三期建设。
因资金短缺，2010年，楼盘刚挖完地槽，吴磊就组织卖楼，均价6000元一平米。他们与业主签订的并非正式的房管局备案合同，而是一份认购协议。这种做法，当时在石家庄的城中村改造项目中被广泛应用。吴磊坦承，这实际上是给业主“挖坑”。
为了取得业主信任，开发商只能先收一部分房款。很快，一期房子卖完。拿到资金后继续施工。大约一年后，又缺资金了，用同样方式卖二期房子。以此类推，等到2013年底三期卖完时，一期房子才刚刚封顶。当所有房子都过了协议的交付时间时，法律要求的开发手续大部分都没办下来。后期还因业主维权和“违法”建设原因，被迫停工。
谈起和业主的“战争”，吴磊哭笑不得。刚开始，有业主在小区挂条幅，骂其是“狗娘养的开发商”。他暗想，骂几下也就过去了，办不下来证件，只能采取拖延战术。业主们继续在网络、媒体上频频投诉。舆情给了政府压力，便开始约谈吴磊。他也没办法，硬着头皮被批评了几次。吴磊被业主施压期间，常被人跟踪。他担心出意外，在私家车里准备了防身工具。
“好多人觉得开发商很强势，那是个别的，大多是被政策牵制着。”
吴磊告诉《凤凰周刊》，他理解业主的行为，但是没有办法，只能通过各种渠道去协调关系，光送茅台酒和中华烟就耗费了100多万元。为了让项目尽快补齐证照手续，有一段时间他几乎每晚都泡在歌厅，因醉酒多次被送到医院。爱人反感他，经常将他赶出家门，他只好在酒店开了长包房。
后来，他的项目被列入“专项整治”范围，这意味着能享受些特殊政策，加快项目进展。
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在河北石家庄，类似在围挡中的空地比比皆是。摄影：李晓磊
但业主的维权行动没停止。吴磊也比较克制，直到公司大门被人泼粪，有人将PS的他和女性的艳照贴在门口后，他彻底怒了。他安排公司人员去找维权业主要房屋余款，否则将断水断电。吴磊有些怨言，他认为很多业主已花低价买了房，是“捡了便宜还卖乖”，当然这样做，“只是想拖延时间，让我腾出手来去协调手续。”
但是，还没通知几户业主，吴磊的公司就被举报到“扫黑办”。他庆幸自己的员工没有采取过激行为，被约谈后总算没有后续追究。
他只能继续找有关部门补办手续。吴磊深知其中难度，因为每年的建设用地指标有限，不能全部用来补齐城中村改造的“欠账”。
这几年，城中村改造项目“补证成功”的新闻，常常出现在石家庄本地的新闻报道中。有一次土地拍卖，政府计划出让31宗地块，最后28宗成功出让，其中18宗为城中村改造项目的补证地块。
“三年大变样”政策刚结束的前两年，石家庄“补证”项目数量并不大。到2014年多了起来，市区共出让54宗土地，其中33宗地块上的27个项目是“补证”的。但吴磊还是没赶上这趟车。
两年后，官方发布《石家庄市内区2017-2019年住房用地供应三年滚动计划》，其中桥西区、新华区、长安区、裕华区、高新区三年供地指标为1000公顷。吴磊再次看到希望，又一头扎进协调新关系的酒局中。
到现在，吴磊的开发项目，一期土地证办下来了，二期走了“招拍挂”手续，三期刚完成土地收储手续。
尽管有各种政策协调安排，但“补证”并不简单，毕竟还是要按照法律规定的形式走。
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陷入”补证狂潮”的石家庄楼市。摄影：李晓磊
比如土地招拍挂是开放的，如果已建成小区的土地，被他人拍走怎么办？吴磊说，“这个倒不用担心，谁拆迁谁优先”。但是，有的开发商等到“补证”机会后，却没有资金。这就麻烦了。为了不让土地易主，组织方只好安排成流拍，等到这个开发商筹到钱了，再挂牌。
在石家庄参与城中村改造项目涉及“补证”问题的，除本土开发商外，还有不少全国知名房企。也有一些开发商不想“补证”了，因为还要投入巨额的资金，“他们觉得只要业主居住，就能绑架住政府。”吴磊直言。
“所向披靡”之后，一地鸡毛
一切的纠结，都缘于“三年大变样”运动。2007年12月10日，河北省提出开展这项政策，意在快速改变全省城镇面貌。作为政治任务，由主要领导亲自抓落实。一时间，燕赵大地变成大工地。
当年还是小开发商的吴磊，也嗅到了金钱的味道。他凭直觉认为，石家庄地产业要迎来窗口期。此前很长时间，石家庄面貌很差，低矮的房屋随处可见，大树稀缺绿地少，空气污染粉尘多。在灰蒙蒙的天空下，连石家庄人都自嘲是“天下第一庄”。
这种落后有着特殊原因。石家庄缺乏城市发展的历史积淀，因铁路交通枢纽位置而兴，1968年石家庄才成为河北省会，后在京、津两个特大城市覆盖下，一直显得破旧、土气和落伍。
显然，被折磨许久的石家庄需要迅速成长。“三年大变样”政策出台后第17天，当时的河北省委领导在省会城市建设工作座谈会上明确提出：“实现三年大变样，第一招是要大气魄地拆，要坚持大手笔，所向披靡，成片地拆出土地来……”
城中村成为拆迁的首要目标。实际上，石家庄的城中村改造，早在2002年就大规模启动，但速度比较慢。其中首要问题就是土地产权。
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12年来，石家庄仍在解决城中村改造遗留问题。摄影：李晓磊
长期关注房地产领域的河北大学政法学院副教授刘广明介绍，城中村土地是村集体所有，却又身处城市，拥有城市土地功能。要进行开发建设，必须转化为城市土地性质，经过层层审批。这涉及到征收、补偿等法律程序，最关键的是建设用地指标。
而“三年大变样”政策下，最关键的突破就是允许未批先建。全省任务下来后，石家庄冲锋在前，于2008年正式启动。
如今已落马的石家庄市原市长艾文礼放话，要用三年时间，投资1111亿元，建设146个城建项目。如此大的蛋糕，导致石家庄房地产企业急剧增加，《中国房地产报》称，该市最多时达到1400余家，而一级资质的仅5家，二三级资质的189家。这些公司大多从事着围标、倒卖手续营生。
突然暴富的还有拆迁公司。粗犷的工程，瞬间开启另一场资本游戏，并时常伴随着暴力。
仅2008年，石家庄就拆了1200万平方米建筑，是当时全市建筑总面积的13%。吴磊的几个朋友，都因此从几百万的小资老板，变成亿万富豪，提前过起了“打打麻将喝喝茶”的退休生活。
随着政策指引，石家庄在“三年大变样”初，年土地报建量达到4500万平方米。《国际金融报》报道，2009年全市建筑工地有2700多个。尖岭村、小沿村、方北村、北杜村……在城市各个角落，都能看到城中村改造现场。
每隔几天，石家庄人都会发现有新的大楼拔地而起，有人习惯称之为“盖房革命”。之前，在全国楼市几乎看不到石家庄的影子，这次它变成黑马，房价涨幅排在全国前列。
但另一个维度却是，本地人买房的数量并不多。因为有住房刚需的多是回迁户，他们手中并没现金流，在一定程度上导致了供需失衡，但这没减弱开发商的狂热。吴磊告诉记者，他们是在助力政府完成“革命”。
此种模式让各方赚得盆满钵满。“法不责众”的思维，让不少开发商敢逾越红线，原本就乱象突出的城中村改造，衍生问题集中爆发。不少老板没有开发经验，导致满城都是未完工的“违法项目”。有的仅仅圈了土地就开始卖“图纸房”，有的为筹集开发资金进行非法集资。
因住不进新房或办不了房产证，石家庄频频出现维权事件。这在很大程度上，倒逼着政府给“违法项目”补证“洗白”。
力推“三年大变样”的领导，在2011年离开河北任职。也是在这一年，石家庄开启了主要针对城中村改造的遗留问题的整治，“补证”工作延续至今，仍未完成。
2015年，先是中央巡视组批评石家庄违规房地产项目比例较大，后来河北委巡视组指出，当地“在土地出让和房地产开发建设方面，存在欠缴或者随意减免土地出让金，未办理土地证、规划许可证等手续或手续不全，私自改变规划、增加容积率等违规违法问题”。
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解决石家庄城中村改造遗留问题，成为政府每年工作的重中之重。摄影：李晓磊
石家庄政府表态称要加大整治。这一年，有近60个项目补了证，2016年又有50多个项目补证。
2016年11月中旬至2017年1月上旬，河北省委巡视组对石家庄市进行巡视后，反馈该市，“房地产专项整治工作遗留问题较多，目前仍有一些违法违规建设项目未整改到位”。
对此，石家庄市政府在通报整改情况时表示，已先后出台了8个政策文件用于处理历史遗留问题，并表示，未取得土地、规划、施工手续的项目，均在按照程序完善手续。2017年，又有50多个项目完成“补证”。
而2018年7月至9月，河北省委巡视组对石家庄市进行常规巡视时，再次提到这个问题，措辞更加严厉：“个别城中村拆迁改造项目长期得不到妥善解决”、“房地产开发违规违法问题整治效果与百姓期盼有差距。对房地产开发领域存在的问题，在规范市场、严格监管、强力问责等治本方面用力不够”。
石家庄继续整改，并在2018年底前完成对66个遗留项目的处理，大部分是“补证”。
一份2019年7月出台的文件称，对符合规定条件的项目将遵循“法不溯及既往”原则。通俗来说，就是不用今天的规定去约束昨天的行为，对在建或已建成入住形成占地事实的遗留项目，继续补办手续。
刚刚过去的2019年，又有近20个项目成功“补证”。但还有很多项目积重难返，烂尾至今，而那些等着收房或办房产证的业主，仍不知道还要等多久。
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